La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » (dite « Climat et Résilience »)
Largement inspirée des travaux de la Convention Citoyenne pour le Climat, elle comporte plus de 300 articles, dont un titre V intulé « Se loger » consacré à la rénovation énergétique des Bâtiments. L’objectif est affiché clairement dans le premier article de la loi : l'État s'engage à respecter l'objectif européen d’abaisser d'au moins 55 % des émissions des gaz à effet de serre (GES) d'ici 2030 .
Outre le gel des loyers puis l’interdiction de louer les « passoires énergétiques », cette loi comporte plusieurs dispositions propres à la copropriété
1. modification des champs d’application des diagnostics de performance énergétique collectifs (art. L 126-31 CCH modifié par l’article 158 de la loi du 22 aout 2021)
Les copropriétés d’habitation avaient d’ores et déjà l’obligation d’établir des DPE ou des audits énergétiques avant 2017; mais cette obligation était limitée aux copropriétés disposant d’un équipement de chauffage ou de refroidissement collectif (31 % du parc des copropriétés). L’article L 126-31 du CCH imposait un audit énergétique plus complet -et plus fiable- pour les bâtiments d’habitation collective en copropriété de cinquante lots ou plus, dont la date de dépôt de demande de permis de construire était antérieure au 1er juin 2001.
La nouvelle rédaction de l’article L 126-31 du CCH soumet de façon globale l’ensemble des bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 à l’obligation d’établir un DPE, ce qui constitue un double élargissement, d’une part sur la date de construction de l’immeuble, et d’autre part sur l’extension du DPE à des bâtiments non dotés d’une installation collective de chauffage. L’obligation concerne désormais 95% du parc des immeubles en copropriété. L’objectif est en effet que les DPE « collectifs » se substituent progressivement aux « DPE du lot» lorsqu’ils ont été établis, sauf si le copropriétaire a fait des travaux spécifique d’isolation.
L’entrée en vigueur est échelonnée entre le 1er janvier 2024 et fin 2026 selon la taille des copropriété (+ 200 lots principaux puis 50 et plus puis moins de 50 lots)
2. l’obligation d’élaborer un plan projet de plan pluriannuel de travaux (14-2-I nouveau de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Art. 14-2.-I. »-A l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans. »
L’élaboration du projet de plan pluriannuel est obligatoire. Il recense et chiffre «les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. une estimation du niveau de performance que les travaux visés permettent d’atteindre ; et propose un échéancier sur 10 ans
Sur cette base, un plan pluri-annuel de travaux est soumis à l’assemblée générale avec un échéancier sur 10 ans. Toutefois, l’assemblée générale n’a pas d’obligation d’accepter le plan.
Le projet de plan (ou le plan) est dénoncé avec la promesse de vente en cas de cession du lot, intégré dans le carnet d’entretien et transmises à l’ANAH lors de l’immatriculation.
L’entrée en vigueur de ce texte est échelonnée du 1er janvier 2023 (plus de 200 lots principaux) puis au 1er janvier 2024 (de 51 à 200 lots), puis au 1er janvier 2025 (moins de 51 lots.)
3. Modification des dispositions relatives au fond de travaux (article 171 de la loi créant un article 14-2-1 nouveau dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lequel se substitue aux anciennes dispositions de l’article 14-2 II ancien)
L’obligation de constituer un fonds de travaux, prévue initialement à l’issue d’une période de 5 ans suivant la réception des travaux, est différée à l’issue d’une période de 10 ans à compter de cette date. En revanche, les « petites copropriétés » de moins de 10 lots ne peuvent plus s’exempter
Les cotisations ne peuvent être inférieures au plus élevé de ces deux seuils : 2,5 % du montant des travaux prévus (si le PPT a été adopté), ou 5 % du budget prévisionnel ;
Le fond de travaux ne peut plus être utilisé que pour faire face aux dépenses de l’élaboration du DTG ou du PPE ; des travaux du PPT ; des travaux d’urgence et des travaux de sauvegarde
Modalités d'entrée en vigueur: les mêmes que pour le Plan pluri annuel
Pour en savoir plus : étude - Loyer et Copropriété Novembre 2021
