01/07/2017

OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES EN COPROPRIÉTÉ : MAÎTRISER LES RISQUES CONTENTIEUX

Opérations Immobilières juillet 2017


Comme l’indique le titre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété est un statut de gestion « des immeubles bâtis ». Il semble donc exclure toute opération immobilière en son sein et, de fait, tant les investisseurs que les opérateurs ont une extrême réticence à intervenir en copropriété.

Pour autant, pour des raisons historiques, certains acteurs du marché (établissements financiers et assureurs, notamment) conservent un patrimoine important en copropriété. C’est également le cas de certains fonds et de certaines SCPI ayant acquis « en bloc ». Depuis la loi Aurillac n° 2006-685 du 13 juin 2006[1] : lorsque les preneurs ont fait jouer leur droit de préemption, les immeubles vendus se sont nécessairement soumis au régime de la copropriété entre les anciens locataires et l’acquéreur « en bloc ». C’est enfin le cas des ESH et des OPH, les dispositions légales récentes[2] incitant fortement l’accession à la propriété au sein du patrimoine HLM.

Avant de remettre les lots détenus sur le marché, les propriétaires initiaux -ou les opérateurs bénéficiant d’une promesse de vente sur les lots- souhaitent les rénover, éventuellement modifier leur affectation, et les restructurer pour procéder à un découpage optimal, afin d’assurer une meilleure péréquation avec le marché.

Or ces rénovations et modifications requièrent des autorisations d’assemblées générales de la copropriété, à des majorités plus ou moins qualifiées.

Il faut alors tenir compte des contraintes propres à la copropriété qui vont, d’une part, accroître le risque contentieux et, d’autre part, sont susceptibles de ralentir l’opération immobilière. Seront envisagées successivement les contraintes propres à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et les risques associés devant les tribunaux judiciaires (1) ; puis les contraintes induites par la situation des lots dans un immeuble en copropriété sur le plan des autorisations administratives, et leurs conséquences devant le juge administratif (2).





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