MISE A JOUR DES REGLEMENTS DE COPROPRIETE- UNE OBLIGATION DÉSORMAIS SANS SANCTION?

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN faisait obligation aux copropriétés de mettre à jour leur règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021, au regard des nouvelles dispositions concernant le loi transitoire, les droits de jouissance sur parties communes (jardins et terrasses notamment) et les parties communes spéciales. En particulier, il fallait veiller à inscrire dans le règlement de copropriété l'existence de tels droits.

Le 23 novembre 2021 est arrivé... alors que la plupart des copropriétés n'avaient pas engagé leur audit! Une partie de la doctrine, dont le GRECCO, avait alerté sur le risque de voir certains de ces droits "réputés non écrits" en l'absence de mise en conformité, et surtout souligné la grande insécurité juridique résultant de cette incertitude : pratiquement, la vente d'un bien bénéficiant d'une jouissance privative sur parties communes était fortement impacté en l'absence de mise en conformité.

Le législateur a entendu cet inquiétude, et la version finale de l’article 89 de la loi 3DS (loi du 21 février 2022, n° 2022-217, JORF n° 0044 du 22 février 2022) modifie les dispositions transitoires de la loi ELAN (article 206 et 209) en  précisant les obligations des Syndicats de copropriétaires et les sanctions encourues

Il en résulte que :

• pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022 : le texte s'applique pleinement, il est impératif que le règlement comporte la mention de la création et de la consistance des lots transitoires ainsi que des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative ;
  

•  Il n’y a plus de délai pour la mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs au 1er juillet 2022, mais la question doit être posée à chaque assemblée générale lorsque le règlement de copropriété ne mentionne  pas la consistance la consistance des lots transitoires existants, ou les « parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes
  

• L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans un règlement de copropriété antérieur au 1er juillet 2022, ou des parties communes spéciales/ parties communes à jouissance privative est « sans conséquence sur l’existence » de ces droits. Ainsi, un copropriétaire ne saurait voir son droit de jouissance sur la jardin réduit à néant au motif que celui-ci figure dans son acte de propriété, et donc dans l'état descriptif de division, mais non dans la partie "contractuelle" qui constitue le règlement de copropriété au sens strict.
  

« Article 24 de la loi  du 21 février 2022
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifiée :
1° Le II de l’article 206 est ainsi rédigé :
« II. – Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot. » ;
2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
« II. – L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »